花蓮縣一名賴姓男子為替女友償債，向地下錢莊借款10萬元，卻成為他的惡夢，兩年來還了46萬餘元仍還不清，每月僅剩8千元度日，甚至因還不出錢被討債集團關狗籠恐嚇；他走投無路報警求助，警方會同憲兵，日前到涉案林姓嫌犯住處逮人，全案依恐嚇取財、妨害自由、重利罪嫌移送花蓮地檢署偵辦。
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相較於新成屋，老屋實坪多、總價低，成為許多年輕首購族的最愛。但是，也有人擔心屋齡較高的物件會不利申貸，究竟老屋貸款時要注意哪些細節呢？
今年三十五歲的陳木森有個論及婚嫁的女友，兩人打算近年內完婚，最近正在物色新居。木森從大學時期就住在世新大學校區附近，於是決定新居也要買在較為熟悉的景美地區。
兩人原本相中一棟電梯住宅，鄰近河堤，附近又有傳統市場和超市，生活空間相當舒適；然而，房屋總價超出兩人預算，他們的存款加上雙方家長資助，最多能湊到 400 萬元，假設預留 100 萬元裝修和購買家具家電，300 萬元當作購屋自備款，就算貸款成數能夠拉到 8 成，可購入的房屋總價大約也只有 1,500 萬元。「我覺得我們還是買老公寓好了，跟新成屋相比，可以買到的實坪比較多，也可以把省下來的錢拿來翻修屋子，裝潢成我們想要的樣子；再說，老公寓每個月不用多付管理費，長期下來又可以省下一筆錢。」木森說。
女友同意，卻又擔心老公寓不好向銀行貸款，「我聽說老房子比較不能爭取到優惠的貸款利率還有成數，要是銀行不給我們高一點的貸款成數，或是低一點的貸款利率的話，我們每個月的經濟壓力會變得很大。」她說。
像木森這樣自備款不夠多，又希望能夠買到較大空間的首購族，會比較喜歡老房子，畢竟屋齡越高，房價相較周邊新屋來說會比較低，議價空間也相對較大，而且新成屋公設比通常較高，在諸多考量之下，老房子成為年輕買方首購時的主要選擇。
不過，購買老屋卻也有不利申貸的疑慮，讓部分買方為之卻步。究竟，老屋貸款該注意哪些重點呢？
要點一：留意老屋建築結構
首購族通常資金有限，貸款成數和利率就成為購屋時首要的考量，尤其成數稍有變化就會產生很大的影響。以木森為例，假設購買 1,500 萬元的公寓物件，若貸到房屋總價的 8 成，自備款 300 萬元剛好足夠；但若只貸到房屋總價的 7 成，自備款就需要 450 萬元，中間有 150 萬元的差額，就算把預留的 100 萬元裝修費投進去，還是不夠。
銀行主管表示，在評估房屋貸款利率和成數時，會將房屋坐落地段、屋齡、建築結構、剩餘耐用年限等條件列入參考，若老屋的屋齡不算太高，地段的影響力較大，但屋齡偏高時，建築結構、剩餘耐用年限甚至屋況等，也有可能產生影響。
建築結構從弱到強一般可分為磚造、加強磚造、鋼筋混凝土（RC）、鋼骨鋼筋混凝土（SRC）、鋼骨混凝土（SC），目前台灣建築物以 RC 結構居多，少數早期興建的公寓為加強磚造結構，SRC 或 SC 結構則較常用於都會區高層建築。
根據行政院所頒布的「固定資產耐用年數表」，磚造房屋耐用年限為二十五年，加強磚造房屋耐用年限為三十五年，RC、SRC、SC 建築耐用年限則為五十年。當剩餘耐用年限越短，房屋的殘餘價值也就越低，銀行放貸時便會更為審慎。若建築物可使用年限較短，且不是坐落在精華地段，通常只能貸到房屋總價的 6 到 6.5 成。
要點二：精華區老屋申貸較容易
那麼貸款利率會受到屋齡影響嗎？根據 2017 年第二季聯徵大數據資料庫，分析「台北市購置住宅貸款統計」，屋齡九年內的房子，平均貸款利率落在 1.67 到 1.77％之間；屋齡九到十八年的房子，利率為 1.84 到 1.85％；至於屋齡十八年以上的房子，利率大多超過 1.9％。
若再進一步比較，屋齡三年內房屋平均貸款利率為 1.67％，和屋齡十八年以上房屋相較，少了將近一碼，雖然因目前處於低利環境，差別並不大，但仍可顯示屋齡會對貸款條件造成影響。
買老屋就一定談不到好的成數和利率嗎？其實不一定！合作金庫個人金融部協理陳寬祺表示，屋齡及結構固然是銀行在放貸時的考量條件，不過，另外一個非常重要的考量點是貸款人本身的信用、還款能力和職業，如果本身條件不錯，再加上房屋坐落地點佳，貸款的利率和成數就有可能比較好。
「如果是雙北地區，或是捷運站有到達的地段，老屋的貸款成數還是有機會到 8 成。」陳寬祺說。中國信託銀行消費金融處副總宋苑芝則表示，中信銀在審查購置住宅貸款時，屋齡比較不會直接影響核貸成數與貸款利率，相較下，地區或地段差異性較會反應在房屋估價上；因此，買地段好的老屋是較聰明的選擇。
老屋申貸停看聽
1. 鋼筋裸露、結構不良，銀行不承作
2. 海砂屋、輻射屋，銀行不承作
3. 附近有嫌惡設施，貸款成數較低
4. 剩餘耐用年限越短，貸款成數越低
5. 貸款年限＋屋齡≦50
6. 貸款年限＋房貸戶年齡≦75
註：本表僅為參考，實際貸款條件須由銀行評估。
要點三：確認老屋貸款年限
此外，老屋的貸款年限也是必須注意的重點，一般而言，銀行的估算基準是「貸款年限加屋齡不得超過五十年」；舉例來說，購買屋齡三十年的房屋，貸款年限最長為二十年，若屋齡已有四十年，貸款年限就只剩十年，假設總貸款金額相同，屋齡四十年的房屋每個月要繳交的貸款會是屋齡三十年房屋的兩倍，還款壓力大幅增加。
陳寬祺也提醒，不動產估價通常採用「買賣價估價」或「土地及建物分開估價」兩種方式，若採用第二種方式估價，當屋齡超過耐用年限時，建物將不予估價，僅會計算土地價值。
換句話說，屋齡太老，或耐用年限原本就短的物件，就要衡量其土地價值高低，或是有沒有都更效益，如果土地價值不高，貸款就不容易。
因此，民眾在購買老屋時，應請屋主或房仲業者協助調閱建物登記謄本，以便確實掌握使用面積、建築結構、屋齡、屋況等基本資料，尤其是老屋的構造以及使用年限，不只能夠讓自己更了解老屋的狀況，也能作為銀行鑑價的參考指標。
要點四：銀行鑑價未必等同買賣價
老屋申貸還有一個常見的狀況，就是核貸金額少於買方的預期。舉例來說，木森購買房屋的成交價是 1,500 萬元，原本預期貸到 8 成的金額是 1,200 萬元，但銀行卻只核貸 1,080 萬元，比木森的期待少了 120 萬元，為什麼呢？這是因為銀行對該棟房屋的鑑價僅有 1,350 萬元。
土地銀行個人金融部表示，銀行在放貸時，會考量房市波動風險，估價通常會較市場成交價保守，核算貸款金額，會從「買賣契約價」和「銀行鑑價」二者當中，取其低者作為計算基準。也就是說，如果銀行鑑價低於買賣契約價，就會發生核貸金額不足的問題。
購屋者如果擔心核貸金額不足，除了可以上實價登錄網了解區域行情之外，也能利用銀行的估價平台進行試算，或是直接請較常往來的銀行幫忙估價，都能避免貸款不足的狀況發生。另外也要提醒購屋者，輻射屋或海砂屋等有疑慮的老屋，銀行多不願貸款；周邊若有嫌惡設施，如：殯儀館、靈骨塔、墓園等，能夠貸款的成數也較低；反之，學校、運動場、傳統市場等，則對於貸款成數有加分效果。
永豐銀行個人金融處處長江靜美提醒，客戶貸款時提供的資料越完整，越能幫助銀行了解客戶，工作收入穩定，有報稅資料、薪資轉帳紀錄，即是較完整的所得資料。此外也要注意自己的信用狀況，若信用卡和其他貸款繳款紀錄正常，聯徵無異常顯示，銀行內部評分會較高，就能爭取到較好的貸款條件。
Yahoo奇摩（新聞）
醜小鴨的故事相信大家都非常熟悉，鴨子似乎比天鵝低等，但在這個影片裡，情勢卻完全大逆轉。小小的水盆裡上演霸凌戲碼，不知道為什麼，一隻鴨子不好好跟其他夥伴在水面上游，反而騎到另外一隻鵝的頭上，還牢牢咬著鵝的羽毛不放。不知道牠們到底有什麼恩怨，不過看來牠大概忍很久了吧。
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《盜命師》是李啟源導演睽違多年重返大銀幕的作品，儘管有王陽明、陳庭妮、陸弈靜與廖峻等演員助陣，依舊無法拯救其鬆散的故事結構，以及許多讓人看了無言的場面調度。
《盜命師》與日前的《目擊者》有相似的故事開場，兩者都以一場車禍展開故事，不同於《目擊者》，《盜命師》還包含賽鴿、人體器官走私等議題，讓原先犯罪電影的結構更為複雜，一方面想談親情，一方面又想要談命運，太貪心導致主題劇情沒重點，多角色敘事也讓整部電影缺乏主軸，使這部野心極大的作品，成果不如預期。
《盜命師》劇照（圖片取自盜命師 Pigeon Tango臉書）
儘管劇本上有許多瑕疵，本片中仍有些許亮點，如演員與攝影。相較於《失控謊言》中的呆板與偶像劇演法，《盜命師》中陳庭妮脫去偶像包袱，讓觀眾看見她扮演不同角色的演技。或許藉由大量參與公視人生劇展、電影演出訓練後，陳庭妮也有機會成為下一個許瑋甯，讓人相當期待她未來的作品。
此外，片中的攝影相當美，將金黃溫暖的稻田、開刀房的陰暗拍攝得頗具氛圍。總結來說，《盜命師》真的是非常可惜的作品，如果劇本能再更聚焦在某一議題或人物上，或許將會是2017年下半年台灣電影的佳作也說不定。《盜命師》於10月6日在台上映。
【作者簡介】
高而謙
Oddism，只是個影癡。 http://allaboutoddism.blogspot.tw/
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（中央社記者張茗喧台北11日電）民進黨立委林淑芬今天表示，販賣過期、黑心食品依「食安法」應開罰新台幣6萬至2億元，但根據食藥署資料，地方衛生單位竟多次從輕開罰，甚至只罰1.5萬元的誇張行徑。
林淑芬今天在立法院社會福利及衛生環境委員會質詢時表示，近年食安事件頻傳，「食品安全衛生管理法」明明白紙黑字寫著，若是業者情節重大，地方政府可依法要求停業，但地方政府根本不敢引用。
林淑芬舉例，今年5月「力勤食品公司」被揪出販售過期冷凍肉品，遭台中市衛生局重罰新台幣1200萬元，但事後業者提出訴願，地方訴願委員會竟也已「開罰理由不足」，撤銷罰單，這個月力勤將公司名稱換成「兆基冷凍有限公司」，再被抓到進口瘦肉精肉品。
林淑芬說，該業者一年內被抓到2次，即便開罰千萬仍一犯再犯，法律等同虛設，食藥署應訂定指導原則，要求地方政府遇到累犯或重大食安事件，務必嚴罰、停業，否則業者賺2億才罰1000萬元，不法獲利超過罰款，食安問題沒有解決的一天。
衛生福利部部長陳時中說，既然有這樣事實產生，會請法務部協助研議，預計2個月內訂出指引。
林淑芬強調，「食安法」第15條明訂食品或食品添加物如有變質、攙偽、逾有效日期等違法行為，都可依法開罰6萬元至2億元，但食藥署拿出去年1月1日至今年9月27日的開罰記錄，發現地方衛生單位對於違法黑心業者，竟有多筆根本罰不到6萬元，有的3萬元、有的僅罰1.5萬元。
林淑芬說，拿到資料以後曾詢問食藥署為何沒罰到6萬元，才知地方衛生單位經常依「行政罰法」第8條規定，對於不知法規者可以酌情減免或免除其處罰，等於「從輕開罰」。
林淑芬說，每次爆發食安事件時，立法院修法都在喊要加重開罰、罰到黑心業者倒閉為止，為何實際運作時卻連基本開罰門檻6萬元都不到，而且違法業者只要稱不知違法，就可以少罰一些，直呼「立法院訂的法律被踩在腳底下」，質疑食藥署縱放違法業者，怪不得食安事件層出不窮。
陳時中則指出，他會再請法規會介入了解是否有不當的地方。1061011
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借貸要注意的事項有哪些？
借貸不是一件很簡單的事情，要注意的事項有很多，萬一忽略的其中一項很可能就借不到了，借貸要注意的事項有：
1、要瞭解借貸雙方的信用與資產情況；
2、要評估借貸的能力；
3、要瞭解借貸的用處；
4、要商討借貸的利率；
5、要簽訂借貸合同，最好有第三人的存在；
6、區分銀行借貸與民間借貸。
借貸三大忌！
借貸是一個三思而後行的過程，借貸要全局考慮才下的決定。
但通常在這麼緊急的關頭，很多人還是會犯借貸的三大忌：
1.不熟悉借款人的品行，不要僅僅因為一面之緣或者是通過別人的介紹就借貸；
2.借貸的金額雖然不大，但是卻沒有寫借條，這是不夠謹慎的表現；
3.根本不知道借貸的用途。
這是借貸的三大忌，雖然很多的人都知道，但是在當親身面臨借貸的時候就經常會忘記自己是否有做到。在此提醒廣大的讀者，借貸一定要寫契約，因為這是雙方借貸關係成立的有利證據，也是以後解決借貸糾紛的最好憑證。
C5AFC2509C043731
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